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Tout propriétaire qui revend son bien espère réaliser une plus-value. Mais attention à bien connaître les règles de l'administration fiscale. Ce propriétaire parisien l'a appris à ses dépens.
En 1999, Rayan (prénom modifié) achète un appartement à proximité de la place des Vosges, au cœur de Paris. Il s'agit d'un 75 m², qu'il acquiert pour 285 000 euros. “À l'époque, le bien était dans un état de grande vétusté, au point qu'un constat d'huissier avait même été établi pour attester de son état et éviter qu’on l’accuse, par exemple, d’avoir versé un dessous-de-table”, décrit Coralie Daven, son ancienne notaire et aujourd'hui créatrice d'une plateforme dédiée à la compréhension du droit. Les années passent et il rénove le bien entièrement : parquet massif, cuisine sur mesure...
Dans les années 2020, Rayan se met en couple avec une Cannoise. Leur relation évolue au point que le couple envisage de s'installer ensemble à Cannes. Mais le propriétaire parisien est prudent : il préfère s'assurer que la cohabitation se passe bien avant de vendre son bien. En 2021, il prend donc la décision d'aller vivre dans le Sud et de mettre son appartement parisien en location. “Il pensait agir de manière prudente et rationnelle. Il ne voulait pas laisser l'appartement vide, ni continuer à supporter seul les charges, le crédit et les frais d'entretien.”
Après 18 mois de location, Rayan est certain de vouloir s'installer avec sa compagne et engage la vente de son appartement. Entre l'évolution du marché et la rénovation de son bien, il parvient à le vendre 1,2 million d'euros en 2023. C'est à ce moment-là qu'il découvre qu'il est imposable sur la plus-value réalisée lors de la vente. Pour rappel, les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux, sauf lorsque la loi prévoit une exonération, ce qui est le cas, notamment, lors de la vente des résidences principales.
Rayan tombe des nues. Il pensait qu'en ayant habité plus de vingt ans dans cet appartement, il bénéficierait de l'exonération sur la résidence principale. “C'est une erreur assez fréquente,admet l'ancienne notaire.Beaucoup de propriétaires pensent qu'ils conservent automatiquement l'exonération dès lors qu'ils ont habité le logement un jour, ou qu'une mise en location de courte durée ne change rien.”
Le fait d'avoir mis son bien en location pendant 18 mois a fait perdre à Rayan le bénéfice de l’exonération. Le logement est devenu un bien locatif. Résultat : l'administration fiscale lui réclame 92 000 euros. “Le bien a été détenu pendant un peu moins de 24 ans : l'impôt sur le revenu est gommé par les abattements de durée, qui prévoient une exonération au bout de 22 ans, mais les prélèvements sociaux, pour lesquels l’exonération est acquise au bout de 30 ans, restent partiellement dus.”
S'il n'avait pas loué son appartement, Rayan n'aurait pas automatiquement bénéficié de l'exonération pour autant. “L'exonération aurait surtout été défendable si l'appartement était resté inoccupé et avait été mis en vente sans tarder, dans un délai considéré comme ‘normal’ au vu du marché. En pratique, 18 mois passés ailleurs commencent à faire long pour soutenir que le logement parisien restait encore la résidence principale, surtout si le propriétaire vivait de façon stable à Cannes pendant toute cette période, estime la juriste.Cette appréciation se fait au cas par cas.”En revanche, s’il avait attendu le trentième anniversaire exact de son acquisition, en 2029, Rayan aurait pu bénéficier d’une exonération totale sur sa plus-value, à condition que la législation n’évolue pas d’ici là.
